Şuf’a (Önalım) Hakkı ve 11. Yargı Paketi Sonrası Yeni Hukuki Rejim

1. Şuf’a (Önalım) Hakkının Tanımı

Şuf’a (önalım) hakkı; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisi tanıyan, kanundan doğan yenilik doğuran bir haktır.

Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir:

TMK m. 732:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Yasal önalım hakkının temel amacı; paylı mülkiyet ilişkisinin korunması, paydaşlık yapısına yabancı kişilerin taşınmaza girmesinin önlenmesi ve mülkiyet bütünlüğünün muhafazasıdır.

2. 11. Yargı Paketi Öncesi Hukuki Durum

2.1. Hak Düşürücü Süre (Eski Düzenleme)

11. Yargı Paketi öncesinde:

• Satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi hâlinde,
  → Bildirim tarihinden itibaren 3 ay,

• Her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım davası açılması gerekiyordu.

• Bu süreler hak düşürücü nitelikteydi.

Bu sistem, taşınmazın uzun süre önalım tehdidi altında kalmasına ve üçüncü kişi alıcı açısından hukuki belirsizliğe yol açmaktaydı.

2.2. Bedelin Belirlenmesi (Eski Uygulama)

Değişiklik öncesinde önalım davasında:

• Esas alınan bedel tapuda gösterilen satış bedeliydi.

• Satış bedelinin düşük gösterilmesi hâlinde, önalım hakkı ekonomik olarak haksız avantaj sağlayan bir araca dönüşebilmekteydi.

3. 11. Yargı Paketi Sonrası Yeni Düzenleme

3.1. Hak Düşürücü Süre (Yeni Düzenleme – TMK m. 733)

24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile:

• Satıştan itibaren öngörülen 2 yıllık azami süre 1 yıla indirilmiştir.

• Bildirim hâlinde 3 aylık süre korunmuştur.

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça hükme bağlanmıştır.

Bu değişiklikle, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki güvenliğin artırılması hedeflenmiştir.

3.2. Bedelin Belirlenmesi ve Depo Yükümlülüğü (Yeni Düzenleme – TMK m. 734)

Yeni düzenlemeye göre:

• Önalım hakkı alıcıya karşı açılacak dava ile kullanılır.

• Dava konusu payın rayiç bedeli, hâkim tarafından gecikmeksizin tespit edilir.

• Önalım hakkı sahibi:

  • Belirlenen rayiç bedeli ve

  • Alıcıya düşen tapu giderlerini
    hakimin verdiği kesin süre içinde ve nakden yatırmakla yükümlüdür.

• Bu yükümlülük süresi içinde yerine getirilmezse:
  → Davacı lehine payın tesciline karar verilemez.

• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

4. Eski ve Yeni Düzenlemenin Karşılaştırması

Hak düşürücü süre bakımından:

• Eski düzenleme → Satıştan itibaren 2 yıl

• Yeni düzenleme → Satıştan itibaren 1 yıl

Bedelin belirlenmesi bakımından:

• Eski düzenleme → Tapuda gösterilen satış bedeli + Tapu Masrafları

• Yeni düzenleme → Hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel + Tapu Masrafları

5. Önalım (Şuf’a) Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalardandır.

• Görevli Mahkeme:
  Asliye Hukuk Mahkemesi

• Yetkili Mahkeme:
  Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Bu yetki, kesin yetki niteliğindedir. Taraflar arasında yetki sözleşmesi yapılamaz; mahkeme yetkisizlik hususunu re’sen dikkate almak zorundadır.

6. Şuf’a Davalarında Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu Var Mı?

Şuf’a (önalım) davaları, zorunlu arabuluculuğa tabi değildir, Önalım davası açılmadan önce arabulucuya başvuru şartı bulunmamaktadır.

7. Sonuç ve Değerlendirme

Şuf’a (önalım) davası, paylı mülkiyet ilişkisinin korunmasına hizmet eden, kanundan doğan ve yenilik doğuran nitelikte bir dava olup, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye devretmesi hâlinde diğer paydaşlara bu payı kanunda öngörülen süre, usul ve koşullar çerçevesinde öncelikle edinme yetkisi tanımaktadır.

11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler sonucunda, önalım hakkının kullanımına ilişkin hak düşürücü süreler daraltılmış, bedelin belirlenmesinde satış bedeli esasından yerine rayiç bedel sistemi benimsenmiş ve bedelin nakden, kesin süre içinde yatırılması zorunluluğu açık ve bağlayıcı şekilde hükme bağlanmıştır.

Bu yeni hukuki rejim, önalım hakkının ekonomik gerçeklikten kopuk ve spekülatif biçimde kullanılmasının önüne geçmeyi; paydaşlar ile üçüncü kişi alıcılar arasında menfaat dengesini sağlamayı ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuki öngörülebilirliği güçlendirmeyi amaçlamaktadır. Bu çerçevede, şuf’a davası, artık yalnızca şekli koşullara bağlı bir hak olmaktan çıkmış; usul, süre ve mali yükümlülüklerin birlikte ve titizlikle değerlendirilmesini gerektiren bütüncül bir dava türü hâline gelmiştir.